Ввод в эксплуатацию новостроек

Ввод новостройки в эксплуатацию – всегда радостный и долгожданный момент для покупателей квартир и дольщиков. Он дает старт приятным хлопотам – оформлению права собственности на долгожданную недвижимость и началу ремонтных работ. Процесс приемки завершенного объекта мы по традиции продолжаем именовать «госкомиссией», хотя никаких госкомиссий уже давным-давно нет в помине.

В состав госкомиссии включали специалистов из различных городских организаций, отвечающих за функционирование отдельных систем объекта – органов, контролирующих соблюдение архитектурно-строительных стандартов, проектных организаций, пожарного и санитарного контроля, МЧС и др. Каждая отдельная инстанция должна была дать собственное заключение о готовности объекта, и только тогда дом мог быть сдан в эксплуатацию.
1

Готовность номер «раз»
Чтобы получить одобрение, новостройка должна быть полностью подготовлена к эксплуатации. Задача застройщика – собрать всю необходимую исполнительную документацию, подписать все акты, заключить договоры на эксплуатацию и техобслуживание. И, конечно, на объекте должен быть выполнен весь комплекс строительно-монтажных работ, введены в строй инженерные системы, подключены электричество, отопление, вода, канализация и лифты, то есть, дом должен быть готов для вселения жильцов.

Когда начинать ремонт?
Многие строительные компании разрешают новоселам занимать свои квартиры задолго до ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на жилье. Им выдают ключи и позволяют начать ремонтные работы – просто чтобы не терять время. Как правило, к этому моменту все внутридомовые системы уже нормально функционируют.

Итоговая проверка и получение разрешения на ввод
После завершения всех строительно-монтажных работ генподрядчик направляет в адрес владельца земельного участка (застройщика) так называемую «предъявительскую» — письмо, в котором сообщается об окончании работ и готовности объекта к итоговой проверке.

Проверку осуществляет комиссия. Качество работы подрядчика должны проконтролировать специалисты разных профилей – пожарные инспекторы, сантехники, электрики, санэпиднадзор и т. д. Их задача – проверить всю исполнительную документацию и удостовериться в том, что выполнение работ соответствует действующим строительным регламентам и проектной документации. По результатам проверки выдается «Заключение о соответствии» (ЗОС), которое подтверждает, что нарушений и недостатков во время проверки выявлено не было. После получения ЗОСа органы строительного надзора выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Что касается участия дольщиков в работе комиссии по приемке объекта, то оно не предусмотрено нормативными документами. Однако это не означает, что инвесторы не имеют никаких прав и не могут влиять на ситуацию.

Устранение недоделок
Что делать новоселам, которые столкнулись с фактами строительных недоделок, несмотря на то, что дом был сдан в эксплуатацию в соответствии со всеми строительными нормами? Гарантийный срок не менее 5 лет, который должен быть прописан в договоре.

Если в течение этого периода времени был обнаружен строительный брак, подрядчик обязан устранить его за свой счет. В случае отказа подрядной организации от своих обязательств или попыток затянуть исправление огрехов застройщик может сделать это средствами, зарезервированными в качестве гарантийного удержания.

К сожалению, на практике жильцам и подрядчику зачастую не удается найти общего языка, и тогда остается только один выход – обращение в суд и длительная тяжба.

В случае, когда брак обнаруживается по истечении гарантийного срока, собственникам жилья приходится устранять дефекты собственными силами. Существует и еще одна схема, по которой застройщик передает часть средств, недоплаченных подрядчику, в распоряжение управляющей компании для устранения обнаруженных недоделок.